Il mutuo è il contratto con il quale una banca (mutuante) consegna una somma di denaro a un’altro soggetto (mutuatario), solitamente proprio cliente, con l’obbligo per quest’ultimo di restituirla, maggiorata degli interessi, secondo un piano di restituzione (cosiddetto piano di ammortamento) prestabilito. Le banche concedono mutui fondiari per il fine dell’acquisto, della costruzione, della ristrutturazione o della ricostruzione di un immobile.

A garanzia della corretta e totale esecuzione dell’obbli- go di restituzione gravante sul mutuatario (capitale, interessi e spese, anche relative a una eventuale procedura di vendita forzata), la banca iscrive ipoteca sull’immobile per il quale il mutuo è stato concesso (e, in particolari casi, anche su altri immobili richiesti a ulteriore garanzia). La maggior parte degli istituti di credito oggi iscrivono ipoteca per un importo che varia tra il 150 e il 200% del capitale finanziato.

Il piano di ammortamento

L’estinzione graduale del debito da parte del mutuatario avviene secondo una tabella prestabilita di restituzioni di somme di danaro chiamata piano di ammortamento.

mutuo-casaIl piano di ammortamento è composto da una serie di rate (che possono essere mensili, trimestrali o semestrali), ognuna delle quali è composta da una quota di interessi (maturati nel tempo intercorrente tra una rata e l’altra) e una di capitale (la somma inizialmente presa in prestito dalla banca).

Data la durata del mutuo (5-10-15-20-25 o 30 anni) e la frequenza delle rate di restituzione (mensile, trimestrale, semestrale, annuale), si può facilmente calcolarne il piano di ammortamento utilizzando le facili e veloci tabelle messe a disposizione dai numerosi siti Internet di banche e brokers on line (ovvero, di nuovo, per i più temerari, è possibile utilizzare la formula per il calcolo delle rate di rimborso riportata nell’apposita appendice).

I piani di ammortamento sono formati solitamente da rate di importi uguali (cosiddetto ammortamento alla francese), in cui la quota costituita dagli interessi, inizialmente molto elevata, viene a mano a mano a diminuire (stante la graduale riduzione del capitale), e la componente di capitale ad aumentare (stante la graduale riduzione della quota interessi in ogni rata).

Piano di ammortamento di un mutuo di 100.000 euro della durata di 10 anni a un tasso di interesse ipotizzato del 5% annuo

Mese

Rata

Quota capitale

Quota interesse

Capitale residuo

Gen. 2004

1.060,66

643,99

416,67

99.356,01

Feb. 2004

1.060,66

646,68

413,98

98.709,33

Mar. 2004

1.060,66

649,37

411,29

98.059,96

Ott. 2014

1.060,66

1.047,51

13,15

2.107,41

Nov. 2014

1.060,66

1.051,88

8,78

1.055,53

Die. 2014

1.059,93

1.055,53

4,40

0,00