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Due sono i motivi che ci possono portare a valutare la sostituzione del mutuo esistente:

  • la maggiore convenienza dell’offerta di un’altra banca o
  • l’esigenza di disporre di nuova liquidità.

Le risposte a queste due esigenze sono rappresentate dalla surroga e dalla sostituzione. Fino a qualche tempo fa, sostituire il mutuo in essere con uno nuovo era considerata una decisione “limite”, da mettere in atto solo in occasioni molto particolari: quando cioè le condizioni di mercato erano così favorevoli da consentire un grande risparmio o quando l’esigenza di nuova liquidità era forte e non soddisfabile con modalità più economiche. Questo perché la sostituzione di un mutuo era caratterizzata dal forte ostacolo dei costi. La legge 40/2007, ha radicalmente mutato la situazione e ora sostituire un mutuo è un’opzione normalmente valutata dai risparmiatori (circa il 20-30% delle nuove richieste di mutuo si riferiscono a questo tipo di operazioni). Ma la valutazione dei costi da affrontare cambierà sostanzialmente se l’operazione si configurerà come surrogazione o sostituzione del mutuo esistente.
La surrogazione dei mutui (conosciuta anche come “portabilità”) permette al contraente di cambiare la banca che ha erogato inizialmente il mutuo, rivolgendosi a un’altra che fornisce surroga-mutuotassi più vantaggiosi, pur rimanendo in essere l’ipoteca precedentemente effettuata (e non variando l’importo residuo del mutuo). Per la surrogazione non è necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca per accenderne una nuova, si riducono sostanzialmente le formalità e si azzerano i costi, che sono posti totalmente a carico della nuova banca.
In caso di surrogazione, perciò, l’importo da richiedere alla nuova banca sarà semplicemente pari al debito residuo del vecchio mutuo.

Diversa invece è la situazione se, oltre a sostituire il mutuo esistente, abbiamo la necessità di disporre di nuova liquidità per le nostre esigenze familiari. In questi casi, l’operazione si configura come sostituzione; qui il notaio procede alla chiusura del mutuo esistente e all’apertura del nuovo mutuo, con i costi che questo modo d’agire comporta. Nel conteggio complessivo di un’operazione di sostituzione dovremo considerare, oltre al capitale residuo del vecchio mutuo, alla liquidità che desideriamo, e ai costi notarili (per il nuovo mutuo ma, in alcuni casi, anche per la cancellazione delle vecchia ipoteca), le penali di estinzione anticipata del mutuo esistente (nella misura definita dall’accordo ABI-Associazioni dei Consumatori, se il mutuo è stato sottoscritto prima del febbraio 2007), i costi di perizia, d’istruttoria della banca, di mediazione creditizia ecc.
Nella valutazione di questa operazione, sarà opportuno tener conto anche delle richieste della banca che erogherà il nuovo mutuo; alcune, infatti, non richiedono l’intervento del notaio per la cancellazione della vecchia ipoteca, altre configurano l’operazione come surrogazione cui viene abbinato un piccolo mutuo per l’erogazione della liquidità necessaria. Entrambe queste soluzioni ci pemettono degli interessanti risparmi e, di conseguenza, importi del nuovo mutuo più limitati.

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