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Cosi come il rivenditore di un qualsiasi tipo di bene o di merce incrementa di una certa percentuale i prezzi dei propri prodotti acquistati al fine di creare un profitto, allo stesso modo le banche applicano un margine di guadagno, oggi comunemente indicato come spread, al prodotto che acquistano e rivendono: il denaro. Le banche acquistano grandi quantità di denaro a un particolare tipo di interesse: Euribor o Eurirs, a seconda del tipo di transazione economica cui il prestito è legato. Poi ne danno a mutuo piccole porzioni a un interesse maggiore al fine di creare un profitto.
Il margine è rappresentato dalla differenza tra il prezzo che loro pagano per il bene-denaro e ciò che prevedono il mercato dei consumatori finali (vale a dire noi che ci rechiamo in banca a chiedere un mutuo) sarà disposto a pagare per acquistare quel bene. Tale spread varia attualmente tra lo 0,80 e il 2% (alcuni istituti di credito applicano fino al 3% per mutui trentennali).
L’applicazione di uno spread in misura minore o maggiore dipende dall’entità dell’importo preso a mutuo, dalla durata del finanziamento e dal tipo di mutuo prescelto. Generalmente, infatti, maggiore è la somma mutuata o la durata del mutuo, maggiore sarà lo spread applicato (e viceversa).
Inoltre, nei mutui con tasso cosiddetto capped rate (nei quali viene fissato un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non potrà mai alzarsi), lo spread applicato è leggermente maggiore.

Spese una tantum di accensione del mutuo

mutuo-spreadLa spesa di un mutuo non è mai rappresentato solo dagli interessi/Spread e dal saggio di profitto della banca. L’accensione e gestione di un mutuo comportano dei costi, alcuni iniziali e altri ricorrenti, che occorre tener presenti in sede di comparazione di due o piu prodotti e di determinazione della somma complessiva da prendere in prestito.

Generalmente il titolare del mutuo è tenuto a corrispondere alla banca le seguenti spese:

L’istruttoria

E’ lo step in cui l’istituto finanziario valuta positivamente o negativamente la fattibilità dell’operazione. Stabilisce, in altre parole, se il finanziamento può o meno essere concesso  in base alle capacità di reddito del soggetto e acquisisce tutti i documenti che servono. Il costo della fase istruttoria di solito ha un costo predeterminato, in alcuni casi cambia a seconda della somma che viene richiesta per l’acquisto dell’immobile;

Spese di perizia

La perizia consiste nella stima del valore dell’immobile per il cui acquisto o ristrutturazione il mutuo è richiesto e nell’accertamento tecnico della sua regolarità da un punto di vista strutturale nonché dell’eventuale presenza di abusi edilizi;

Assicurazione incendio e scoppio

L’assicurazione spesso è obbligatoria e la spesa totale dipende dal valore dell’immobile, dall’importo e dalla durata del mutuo. Generalmente il premio assicurativo viene corrisposto in unica soluzione al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo;

Spese notarili per l’atto

Comprendono gli onorari del notaio e le tasse statali  per l’iscrizione dell’ipoteca. Queste spese sono differenti da caso a caso (benché gli onorari di notaio debbano essere calcolati secondo appositi tariffari), dell’importo dell’ipoteca da iscriversi a garanzia del mutuo e dell’istituto bancario erogante. E consigliabile sempre farsi consegnare dalla banca un preventivo scritto su tale voce di spesa;

Imposta sostitutiva

Imposta sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo dello 0,25 percento dell’importo erogato (se il mutuo è concesso per l’acquisto o la ristrutturazione della cosiddetta prima casa. E’ pari al 2% invece se trattasi di seconda casa);

Imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria in questo caso non usufruisce delle agevolazioni di cui sopra ed è pari al 2% del valore dell’ipoteca iscritta sul bene concesso a garanzia del mutuo.

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