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Chi ha sottoscritto un mutuo in piena crisi probabilmente avrà dovuto accettare un tasso di interesse notevolmente maggiore di quelli che si potevano trovare prima del 2007 o quelli che ci sono ora. Per fortuna in seguito ad una serie di interventi legislativi volti a “proteggere” i cittadini da scelte più o meno consapevoli che incidono pesantemente sul livello di vita, è diventato normale intervenire sul vecchio contratto di mutuo e sottoscriverne uno nuovo con una incidenza sulla rata che può arrivare al 20%.

Due sono i motivi che ci possono portare a valutare la sostituzione del mutuo esistente: la maggiore convenienza dell’offerta di un’altra banca o l’esigenza di disporre di nuova liquidità. Le risposte a queste due esigenze sono rappresentate dalla surroga e dalla sostituzione.

Fino a qualche tempo fa, sostituire il mutuo in essere con uno nuovo era considerata una decisione “limite”, da mettere in atto solo in occasioni molto particolari: quando cioè le condizioni di mercato erano così favorevoli da consentire un grande risparmio o quando l’esigenza di nuova liquidità era forte e non soddisfabile con modalità più economiche. Questo perché la sostituzione di un mutuo era caratterizzata dal forte ostacolo dei costi. La legge 40/2007, ha radicalmente mutato la situazione e ora sostituire un mutuo è un’opzione normalmente valutata dai risparmiatori (circa il 20-30% delle nuove richieste di mutuo si riferiscono a questo tipo di operazioni). Ma la valutazione dei costi da affrontare cambierà sostanzialmente se l’operazione si configurerà come surrogazione o sostituzione del mutuo esistente.
couple in front of one-family house in modern residential areaLa surrogazione dei mutui (conosciuta anche come “portabilità”) consente di cambiare l’istituto erogatore con un’altro che presenta un tasso di interesse più basso, pur dando per assodata la garanzia data in precedenza tramite l’immobile (quindi senza affrontare una nuova istruttoria come se si dovesse richiedere un mutuo ex novo). Per la surrogazione non serve cancellare la vecchia ipoteca per accenderne una nuova, si riducono sostanzialmente le formalità e si azzerano i costi, che sono posti totalmente a carico della nuova banca.
In caso di surrogazione, perciò, l’importo da richiedere alla nuova banca sarà semplicemente pari al debito residuo del vecchio mutuo.

Diversa invece è la situazione se, oltre a sostituire il mutuo esistente, abbiamo la necessità di disporre di nuova liquidità per le nostre esigenze familiari. In questi casi, l’operazione si configura come sostituzione; qui il notaio procede alla chiusura del mutuo esistente e all’apertura del nuovo mutuo, con i costi che questo modo d’agire comporta. Nel conteggio complessivo di un’operazione di sostituzione dovremo considerare, oltre al capitale residuo del vecchio mutuo, alla liquidità che desideriamo, e ai costi notarili (per il nuovo mutuo ma, in alcuni casi, anche per la cancellazione delle vecchia ipoteca), le penali di estinzione anticipata del mutuo esistente (nella misura definita dall’accordo ABI-Associazioni dei Consumatori, se il mutuo è stato sottoscritto prima del febbraio 2007), i costi di perizia, d’istruttoria della banca, di mediazione creditizia ecc.
Nella valutazione di questa operazione, sarà opportuno tener conto anche delle richieste della banca che erogherà il nuovo mutuo; alcune, infatti, non richiedono di passare per notaio per la cancellazione della vecchia ipoteca, altre configurano l’operazione come surrogazione cui viene abbinato un piccolo mutuo per l’erogazione della liquidità necessaria. Entrambe queste soluzioni ci permettono degli interessanti risparmi e, di conseguenza, importi del nuovo mutuo più limitati.

Dunque, se la rata diventa troppo pesante e ci si rende conto che dopotutto il mercato è cambiato e non ha senso continuare a sostenere un interesse generato da una situazione finanziaria particolare è meglio fare un salto in banca per verificare se ci sono le condizioni per affrontare una surroga o una sostituzione!

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