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Data la particolarità del prestito vitalizio ipotecario, vale la pena tracciare alcuni degli aspetti contrattuali più importanti che ne caratterizzano e definiscono l’applicabilità. Anche in questo caso, da un operatore all’altro le specifiche e i limiti di applicabilità possono cambiare anche parecchio.
Il finanziamento è riservato a persone fisiche con età superiore a 65 anni. In caso di persone coniugate o conviventi (purché parenti entro il secondo grado, come, per esempio, due sorelle) il prestito viene intestato a entrambi. I mutuatari devono avere la residenza nell’immobile oggetto del finanziamento e non devono essere soggetti fallibili (per soggetti fallibili, si intendono gli imprenditori e/o i soci di società in nome collettivo o in accomandita semplice, in quanto in caso di fallimento della società rispondono anche con i propri patrimoni personali, compresa la casa d’abitazione) così come i datori d’ipoteca.
Almeno uno dei mutuatari deve avere titolo su ima quota di proprietà dell’immobile in cui risiede. Oltre alla proprietà piena o a una sua quota, può essere anche accettata una quota di usufrutto, purché le restanti quote siano di proprietà di parenti entro il secondo grado e questi sottoscrivano il contratto di finanziamento in qualità di terzi datori di ipoteca.

Il mutuatario non deve avere in corso procedure fallimentari o pignoramenti. È comunque possibile che venga finanziato un soggetto che abbia subito protesti. Tra i diversi costi dell’operazione va considerato innanzitutto il tasso d’interesse, che vede normalmente applicate condizioni più onerose rispetto a quelle di un mutuo prima casa. Gli interessi sono calcolati annualmente in via posticipata.

In generale è prevista una serie anche cospicua di spese aggiuntive che viene poi detratta dall’importo erogato (facendo così lievitare ulteriormente il costo del finanziamento rispetto a quanto espresso dal tasso d’interesse): commissioni di istruttoria, spese notarili, imposta sostitutiva, commissioni di gestione, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio.
Per quanto riguarda l’ipoteca, essa deve essere iscritta sulla proprietà piena. Sono accettati terzi datori di ipoteca in caso di quote di proprietà di terzi, a condizione che essi siano parenti dei mutuatari entro il secondo grado (figli, fratelli o nipoti).

over66È ammessa l’erogazione del prestito all’anziano usufruttuario, a condizione che i nudi proprietari siano eredi entro il secondo grado di parentela e diano la propria disponibilità come terzi datori di ipoteca.
La banca provvede di solito a rinnovare l’ipoteca alla scadenza del ventesimo anno, con oneri notarili e fiscali che restano a carico della parte mutuataria.
L’ipoteca richiesta è di primo grado. È ammessa l’ipoteca di secondo grado in caso di mutui ipotecari pre-esistenti, che dovranno essere estinti con parte del ricavato del prestito, a fronte di assenso alla cancellazione del creditore precedente oppure lettera di quietanza definitiva emessa ai sensi dei commi 8 sexies e seguenti dell’art. 13 L 40/2007 (la cosiddetta “Legge Bersani”). Si parla in questi casi di ipoteca di secondo grado formale, ma primo grado sostanziale.

Promemoria

  • Questo finanziamento consente a chi lo ottiene di avere a disposizione una cifra anche considerevole di denaro, senza dover successivamente fare fronte a dei rimborsi. È quindi particolarmente indicato per coloro che necessitano della somma per spese e impegni finanziari imprevisti o non facilmente sostenibili rispetto alla propria situazione finanziaria.
  • Una soluzione alternativa per ottenere liquidità, quando si abita in un immobile proprio, è quella di vendere la nuda proprietà e mantenere l’usufrutto dell’Immobile. Anche in questo caso si ottiene una somma consistente e immediata e si può continuare ad abitare nell’immobile, ma se ne perde la proprietà. E, soprattutto, la perdono gli eredi.
  • Gli eredi non hanno alcun obbligo aggiuntivo nei confronti della banca qualora il valore dell’immobile fosse minore del debito totale maturato a scadenza.
  • Resta, infine, inteso che lo stesso soggetto finanziato è libero di vendere l’immobile anche mentre è in vita. In tal caso, dovrà comunque rimborsare il prestito vitalizio, con le eventuali penali previste.
  • Tra i vari aspetti da considerare nel valutare la sottoscrizione di un prestito vitalizio ipotecario, non bisogna mai dimenticare che si tratta di una scelta finanziaria di lungo termine, che coinvolge la propria abitazione e che ha implicazioni per il futuro finanziario sia del soggetto finanziato sia della sua famiglia. Se si hanno figli o altri eredi che potrebbero essere un domani coinvolti nel rimborso del finanziamento o nella disponibilità deH’immobile, è indispensabile confrontarsi preventivamente con loro e condividere la soluzione migliore rispetto alle esigenze di ognuno.
  • Data la complessità del prodotto e delle valutazioni, anche di lungo termine, da effettuare è sempre consigliabile rivolgersi a un consulente indipendente di fiducia per essere assistiti al meglio nelle valutazioni e nella scelta della soluzione migliore.
  • Meglio ragionare prima sulle possibili soluzioni, anche per evitare di fare scelte irreversibili e costose. Si ricordi, per esempio, che la perizia sull’immobile verrà effettuata prima che la banca decida se erogare il prestito e, in caso di esito negativo, tali costi non saranno recuperabili.
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